Geld & belastingen
Opzegtermijn huurcontract berekenen
Wanneer eindigt je huur precies, en wat kost het je? De vergoeding hangt af van het jaar waarin de opzegtermijn afloopt — niet van wanneer je de brief verstuurt.
Wie zegt op
De termijn begint pas de eerste dag van de maand erna.
Nodig om de opzegvergoeding te berekenen.
Bijzondere situatie
De huur eindigt op
—
De vergoeding hangt af van wanneer de opzeg afloopt
Dit is de fout die het meeste geld kost. De opzegvergoeding wordt niet bepaald door de datum waarop u de brief verstuurt, maar door het contractjaar waarin de opzegtermijn eindigt.
Een voorbeeld. Uw contract ging in op 1 april 2024 en u wilt weg. Verstuurt u de brief in december 2026, dan loopt de opzegtermijn van januari tot en met maart 2027 — nog net in het derde contractjaar. U betaalt één maand huur. Verstuurt u de brief één maand later, dan eindigt de termijn in april 2027, het vierde jaar, en betaalt u niets. Eén maand wachten scheelt een volle maandhuur.
De termijn begint bovendien altijd op de eerste dag van de maand die volgt op de ontvangst van de brief. Verstuurt u hem op 2 september of op 30 september, dan maakt dat geen verschil: in beide gevallen loopt de termijn van 1 oktober tot en met 31 december.
Wat de huurder betaalt bij een negenjarig contract
De huurder mag op elk moment opzeggen, zonder reden op te geven, met drie maanden opzegtermijn. Eindigt de termijn tijdens de eerste drie contractjaren, dan is er een vergoeding verschuldigd: drie maanden huur in het eerste jaar, twee in het tweede, één in het derde. Vanaf het vierde jaar niets meer, al blijft de opzegtermijn van drie maanden verplicht.
Die vergoeding is altijd verschuldigd, ook als u meteen een vervangende huurder kunt voorstellen en ook als u vertrekt na een conflict met de verhuurder. Ze wordt betaald op het einde van de huur, niet bij het versturen van de opzeg.
Wat de verhuurder mag, en wat het hem kost
De verhuurder heeft veel minder speelruimte. Hij kan niet zomaar opzeggen en moet altijd zes maanden respecteren.
- Eigen gebruik — op elk moment, zes maanden opzeg, geen vergoeding. Hij moet er binnen het jaar effectief intrekken en er minstens twee jaar blijven wonen. Doet hij dat niet, dan riskeert hij een schadevergoeding van achttien maanden huur.
- Grondige werken — alleen op het einde van het derde of zesde jaar, zes maanden opzeg. Hij moet de omvang van de werken kunnen bewijzen.
- Zonder motief — alleen op het einde van het derde of zesde jaar, zes maanden opzeg, plus een vergoeding aan de huurder van negen maanden huur na de eerste driejarige periode of zes maanden na de tweede.
Zegt de verhuurder op, dan kan de huurder een tegenopzeg geven van één maand, zonder enige vergoeding. Wie een nieuwe woning vindt tijdens de opzegperiode van zijn verhuurder, hoeft dus niet de volle zes maanden uit te zitten.
Korte duur: de verhuurder kan bijna niets
Bij een contract van drie jaar of minder kan de verhuurder in principe niet vervroegd opzeggen. Hij kan het contract enkel laten aflopen op de einddatum, en dan moet hij minstens drie maanden vooraf opzeggen. Doet hij dat niet en blijft de huurder zitten zonder verzet, dan wordt het contract automatisch omgezet in een negenjarig contract vanaf de oorspronkelijke begindatum.
De huurder mag wel vervroegd vertrekken, met drie maanden opzeg en een vergoeding. In Vlaanderen bedraagt die anderhalve, één of een halve maand huur naargelang het eerste, tweede of derde jaar. In Wallonië en Brussel is het één maand huur.
Een niet-geregistreerd contract verandert alles
De verhuurder moet het huurcontract binnen twee maanden registreren. Dat is gratis en gebeurt online via MyRent. Doet hij het niet, dan kan de huurder van een negenjarig contract vertrekken zonder opzegtermijn en zonder vergoeding.
In Wallonië en Brussel moet de huurder de verhuurder eerst in gebreke stellen; die krijgt dan één maand om de registratie alsnog in orde te brengen. Controleer via MyMinfin of uw contract geregistreerd is — het bepaalt mee uw rechten.
De brief zelf
Loopt het contract gewoon door? Dan is de jaarlijkse huurindexatie de berekening die u nodig hebt.
Stuur de opzeg aangetekend. Dat is niet in alle gevallen wettelijk verplicht, maar zonder bewijs van verzending en ontvangst begint de termijn niet aantoonbaar te lopen, en dan staat u zwak bij betwisting. Een e-mail of een mondelinge melding volstaat niet.
Tijdens de opzegperiode blijft u gewoon huur betalen en moet u de woning toegankelijk maken voor bezichtigingen door kandidaat-huurders.
Veelgestelde vragen
Vanaf wanneer telt de opzegtermijn?
Vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de ontvangst van de brief door de andere partij. Verstuurt u hem eind augustus, dan loopt een termijn van drie maanden van 1 september tot en met 30 november. Houd rekening met de posttijd van een aangetekende zending.
Moet ik de vergoeding meteen betalen?
Nee, op het einde van de huurovereenkomst — dus na afloop van de opzegtermijn. Ze mag niet zomaar van de huurwaarborg afgehouden worden zonder akkoord; de waarborg dient voor huurschade, niet voor de opzegvergoeding.
Kan ik met de verhuurder een kortere termijn afspreken?
Ja. Huurder en verhuurder kunnen op elk moment in onderling akkoord een einde maken aan de huur, met eender welke termijn en met of zonder vergoeding. Zet dat wel schriftelijk vast, gedateerd en door beiden ondertekend in twee exemplaren.
Wat als ik meerdere huurders ben?
Bij een gezamenlijk contract zijn alle huurders hoofdelijk gehouden. Eén huurder die vertrekt, maakt het contract niet ten einde voor de anderen. De regels over medehuur verschillen per gewest en zijn de laatste jaren sterk veranderd — vraag dat na bij de huurdersbond.