Argent & impôts
Calculer le préavis de bail
Quand votre bail prend-il fin exactement, et combien cela vous coûte-t-il ? L'indemnité dépend de l'année du bail au cours de laquelle le préavis expire — pas du moment où vous envoyez la lettre.
Qui donne le préavis
Le délai ne commence que le premier jour du mois suivant.
Nécessaire pour calculer l'indemnité de rupture.
Situation particulière
Le bail prend fin le
—
L'indemnité dépend du moment où le préavis expire
C'est l'erreur qui coûte le plus cher. L'indemnité de rupture n'est pas déterminée par la date d'envoi de la lettre, mais par l'année du bail au cours de laquelle le préavis expire.
Un exemple. Votre bail a pris cours le 1er avril 2024 et vous souhaitez partir. Si vous envoyez la lettre en décembre 2026, le préavis court de janvier à fin mars 2027 — encore tout juste dans la troisième année du bail. Vous payez un mois de loyer. Envoyez-la un mois plus tard et le préavis expire en avril 2027, la quatrième année : vous ne payez rien. Attendre un mois vous épargne un mois de loyer entier.
Le délai commence par ailleurs toujours le premier jour du mois qui suit la réception de la lettre. Que vous l'envoyiez le 2 ou le 30 septembre ne change rien : dans les deux cas, le préavis court du 1er octobre au 31 décembre.
Ce que paie le locataire d'un bail de neuf ans
Le locataire peut résilier à tout moment, sans devoir se justifier, moyennant trois mois de préavis. Si le préavis expire au cours des trois premières années du bail, une indemnité est due : trois mois de loyer la première année, deux la deuxième, un la troisième. À partir de la quatrième année, plus rien, même si le préavis de trois mois reste obligatoire.
Cette indemnité est toujours due, même si vous pouvez proposer immédiatement un locataire de remplacement et même si vous partez après un différend avec le bailleur. Elle se paie à la fin du bail, et non au moment où vous donnez le préavis.
Ce que peut le bailleur, et ce que cela lui coûte
Le bailleur dispose de beaucoup moins de latitude. Il ne peut pas résilier sans raison et doit toujours respecter six mois.
- Occupation personnelle — à tout moment, six mois de préavis, sans indemnité. Il doit effectivement occuper le logement dans l'année et y rester au moins deux ans. À défaut, il risque une indemnité de dix-huit mois de loyer.
- Travaux importants — uniquement à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, six mois de préavis. Il doit pouvoir prouver l'ampleur des travaux.
- Sans motif — uniquement à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, six mois de préavis, plus une indemnité au locataire de neuf mois de loyer après le premier triennat ou de six mois après le deuxième.
Lorsque le bailleur donne congé, le locataire peut répondre par un contre-préavis d'un mois, sans aucune indemnité. Qui trouve un nouveau logement pendant le préavis de son bailleur n'est donc pas tenu d'attendre les six mois complets.
Courte durée : le bailleur ne peut presque rien
Dans un bail de trois ans ou moins, le bailleur ne peut en principe pas résilier de manière anticipée. Il ne peut que laisser le bail arriver à son échéance, et doit alors donner congé au moins trois mois à l'avance. S'il ne le fait pas et que le locataire reste sans opposition, le bail est automatiquement requalifié en bail de neuf ans à compter de la date de début initiale.
Le locataire peut en revanche partir de manière anticipée, moyennant trois mois de préavis et une indemnité. En Flandre, celle-ci s'élève à un mois et demi, un mois ou un demi-mois de loyer selon la première, deuxième ou troisième année. En Wallonie et à Bruxelles, elle est d'un mois de loyer.
Un bail non enregistré change tout
Le bailleur doit faire enregistrer le bail dans les deux mois. C'est gratuit et cela se fait en ligne via MyRent. S'il ne le fait pas, le locataire d'un bail de neuf ans peut partir sans préavis et sans indemnité.
En Wallonie et à Bruxelles, le locataire doit d'abord mettre le bailleur en demeure ; celui-ci dispose alors d'un mois pour régulariser. Vérifiez via MyMinfin si votre bail est enregistré — cela détermine en partie vos droits.
La lettre elle-même
Le bail se poursuit normalement ? C'est alors l'indexation annuelle du loyer qui vous concerne.
Envoyez le congé par recommandé. Ce n'est pas légalement obligatoire dans tous les cas, mais sans preuve d'envoi et de réception, le délai ne commence pas à courir de manière démontrable, et votre position est faible en cas de contestation. Un e-mail ou une annonce verbale ne suffit pas.
Pendant le préavis, vous continuez à payer le loyer normalement et vous devez rendre le logement accessible aux visites de candidats locataires.
Questions fréquentes
À partir de quand le préavis court-il ?
À partir du premier jour du mois qui suit la réception de la lettre par l'autre partie. Si vous l'envoyez fin août, un préavis de trois mois court du 1er septembre au 30 novembre. Tenez compte du délai postal d'un envoi recommandé.
Dois-je payer l'indemnité immédiatement ?
Non, à la fin du bail — donc à l'expiration du préavis. Elle ne peut pas être prélevée sans accord sur la garantie locative : celle-ci sert à couvrir les dégâts locatifs, pas l'indemnité de rupture.
Puis-je convenir d'un délai plus court avec le bailleur ?
Oui. Locataire et bailleur peuvent à tout moment mettre fin au bail de commun accord, avec le délai de leur choix et avec ou sans indemnité. Consignez-le par écrit, daté et signé par les deux parties en deux exemplaires.
Et si nous sommes plusieurs locataires ?
Dans un bail conjoint, tous les locataires sont tenus solidairement. Le départ d'un seul ne met pas fin au bail pour les autres. Les règles sur la colocation diffèrent selon la Région et ont fortement évolué ces dernières années — renseignez-vous auprès d'une association de locataires.