Argent & impôts
Calculer l'indexation du loyer
La formule est simple. Le difficile, c'est de savoir quels deux indices utiliser — et cela diffère selon la Région. Cet outil vous le dit et fait le calcul.
Le loyer hors charges, tel qu'il figure au bail.
Le jour où vous avez pu occuper le logement. Souvent différent de la signature.
L'année de la date anniversaire du bail. L'indexation est possible une fois par an, au plus tôt à cette date.
Nouveau loyer
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Quels deux indices vous faut-il ?
La formule est la même partout en Belgique : loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ. Elle figure à l'article 1728bis de l'ancien Code civil et utilise l'indice santé, c'est-à-dire l'indice des prix à la consommation sans l'alcool, le tabac et les carburants.
Là où cela dérape, c'est sur la question de savoir quels deux mois retenir. Et sur ce point, les Régions divergent.
| Indice de départ | Nouvel indice | |
|---|---|---|
| Wallonie et Bruxelles | mois précédant la signature | mois précédant l'anniversaire |
| Flandre, bail depuis 2019 | mois précédant l'entrée en vigueur | mois précédant l'anniversaire |
| Flandre, bail plus ancien | mois précédant la signature | mois précédant l'anniversaire |
Cette distinction n'a rien d'une formalité. Qui a signé en février et n'est entré qu'en mai a trois mois d'écart entre les deux indices. Dans une année de forte inflation, cela représente des dizaines d'euros par mois, et ce pendant des années.
Où trouver ces chiffres
Si vous avez déjà reçu une lettre d'indexation, les deux indices y figurent — c'est le chemin le plus court. L'indice de départ ne change d'ailleurs jamais : il reste le même pendant toute la durée du bail.
À défaut, vous trouverez tous les indices mensuels chez Statbel, l'office belge de statistique. Attention à la base : la plupart des baux en cours se calculent en base 2013 = 100. Pour les baux signés à partir de 2026, la base 2025 = 100 s'applique. Ne mélangez jamais les deux — diviser un indice en base 2025 par un indice en base 2013 donne un loyer totalement faux.
L'indexation ne se fait pas toute seule
Beaucoup de bailleurs l'ignorent. L'indexation n'est pas automatique : en tant que bailleur, vous devez la demander par écrit. Si vous ne faites rien, l'ancien loyer continue simplement de courir.
Le bail arrive à son terme ou l'une des parties souhaite en sortir ? Consultez alors aussi le préavis et l'indemnité de rupture.
Si vous oubliez pendant un certain temps, vous ne pouvez remonter que partiellement. L'indexation rétroagit au maximum trois mois à compter de votre demande écrite. Si vous réclamez en septembre une indexation possible depuis avril, vous ne pourrez appliquer le montant majoré qu'à partir de juin. Les mois précédents sont définitivement perdus. Un rappel annuel dans votre agenda est vite rentabilisé.
Quand l'indexation n'est pas permise
- Bail verbal. Sans convention écrite, l'indexation est en principe exclue.
- Bail non enregistré. En Wallonie et à Bruxelles, l'enregistrement est une condition pour pouvoir indexer. Il est gratuit et se fait en ligne via MyRent.
- Le bail l'exclut. Les parties peuvent écarter l'indexation par contrat. Relisez le vôtre.
- Trop tôt. Au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur, et une seule fois par an.
Le certificat PEB peut limiter l'indexation
Après la crise énergétique de 2022, les Régions ont lié l'indexation à la performance énergétique. Pour les baux entrés en vigueur avant octobre 2022 dont le logement a un mauvais label, un coefficient correcteur permanent limite l'indexation en Flandre et à Bruxelles.
Ce coefficient varie selon la Région, le label énergétique et même le mois de l'anniversaire du bail. Cet outil ne le calcule pas — utilisez pour cela le calculateur officiel de votre Région. L'outil vous avertit en revanche lorsque votre situation en relève probablement.
En Wallonie, le plafonnement PEB a pris fin le 31 octobre 2023 ; depuis lors, la formule ordinaire s'y applique de nouveau. À Bruxelles, l'indexation est en outre interdite si aucun certificat PEB valable n'a été remis au locataire.
Une indexation négative existe aussi
Si l'indice santé baisse, le loyer indexé baisse avec lui. C'est rare, mais cela arrive. Certains baux contiennent une clause n'autorisant que les hausses ; elle n'est pas valable dans tous les cas.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il indexer rétroactivement ?
Trois mois seulement à compter de sa demande écrite. Celui qui a oublié d'indexer pendant des années ne peut pas réclamer cet arriéré en une fois. Le loyer de base reste toutefois le montant d'origine : vous rattrapez donc les années manquées lors de l'indexation suivante, puisque la formule part toujours du loyer de base et non du dernier loyer indexé.
Indexe-t-on sur le loyer précédent ou sur le loyer de base ?
Toujours sur le loyer de base figurant au bail, jamais sur le dernier loyer indexé. Qui repart du loyer précédent compte l'inflation deux fois et arrive structurellement trop haut. C'est l'erreur la plus fréquente dans les calculs manuels.
Cela vaut-il aussi pour un garage ou un commerce ?
Les garages et les baux commerciaux peuvent également être indexés, mais uniquement si le contrat le prévoit expressément. Pour les baux commerciaux, l'indexation est de surcroît souvent automatique, sans que le bailleur doive la demander. La formule reste la même.
Et si le logement n'a pas de certificat PEB ?
À Bruxelles, indexer sans certificat PEB valable n'est pas autorisé. En Wallonie et en Flandre, cela dépend de la date du bail. Faites de toute façon établir un certificat : il est obligatoire en cas de location.