Geld & belastingen
Huurindexatie berekenen
De formule is eenvoudig. Het lastige is weten wélke twee indexcijfers je moet gebruiken — en dat verschilt per gewest. Deze tool zegt het je en rekent het uit.
De huur zonder kosten en lasten, zoals in het contract.
De dag waarop je de woning kon betrekken. Vaak niet dezelfde als de ondertekening.
Het jaar van de contractverjaardag. Indexeren mag één keer per jaar, ten vroegste op die dag.
Nieuwe huurprijs
—
Welke twee indexcijfers je nodig hebt
De formule is overal in België dezelfde: basishuur × nieuwe index ÷ aanvangsindex. Ze staat in artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek en gebruikt de gezondheidsindex, dat is de consumptieprijsindex zonder alcohol, tabak en motorbrandstoffen.
Waar het misloopt, is bij de vraag welke twee maanden je moet nemen. En daar verschillen de gewesten.
| Aanvangsindex | Nieuwe index | |
|---|---|---|
| Vlaanderen, contract vanaf 2019 | maand vóór de inwerkingtreding | maand vóór de verjaardag |
| Vlaanderen, ouder contract | maand vóór de ondertekening | maand vóór de verjaardag |
| Wallonië en Brussel | maand vóór de ondertekening | maand vóór de verjaardag |
Dat onderscheid is geen formaliteit. Wie een contract tekende in februari en pas in mei introk, heeft drie maanden verschil tussen beide indexcijfers zitten. In een jaar met stevige inflatie scheelt dat tientallen euro's per maand, jarenlang.
Waar u die cijfers vindt
Kreeg u eerder al een indexatiebrief, dan staan beide cijfers daarop vermeld — dat is de snelste weg. De aanvangsindex verandert namelijk nooit: die blijft het hele contract door dezelfde, wat u ook doet.
Heeft u geen eerdere brief, dan vindt u alle maandcijfers bij Statbel, de officiële statistiekdienst. Let daarbij op de basis: de meeste lopende contracten rekenen met basis 2013 = 100. Voor contracten getekend vanaf 2026 geldt basis 2025 = 100. U mag die twee nooit door elkaar gebruiken — een indexcijfer op basis 2025 delen door een cijfer op basis 2013 geeft een volstrekt verkeerde huurprijs.
Indexeren gaat niet vanzelf
Loopt het huurcontract op zijn einde of wil een van beide partijen eruit? Bekijk dan ook de opzegtermijn en de opzegvergoeding.
Dit verrast veel verhuurders. De indexatie gebeurt niet automatisch: u moet er als verhuurder schriftelijk om vragen. Doet u niets, dan blijft de oude huurprijs gewoon lopen.
Vergeet u het een tijd, dan kunt u maar beperkt terug. De indexatie werkt maximaal drie maanden terug vanaf uw schriftelijke vraag. Vraagt u in september een indexatie die al sinds april mocht, dan kunt u het hogere bedrag pas vanaf juni aanrekenen. De maanden daarvoor bent u definitief kwijt. Een jaarlijkse herinnering in uw agenda verdient zichzelf ruimschoots terug.
Wanneer indexeren niet mag
- Mondeling contract. Zonder schriftelijke overeenkomst is indexatie in principe uitgesloten.
- Niet-geregistreerd contract. In Wallonië en Brussel is registratie een voorwaarde om te mogen indexeren. Registreren is gratis en gebeurt online via MyRent.
- Het contract sluit het uit. Partijen mogen indexatie contractueel uitsluiten. Kijk uw contract na.
- Te vroeg. Ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding, en maximaal één keer per jaar.
Het energielabel kan de indexatie beperken
Na de energiecrisis van 2022 hebben de gewesten de indexatie gekoppeld aan het EPC. Voor contracten die vóór oktober 2022 in werking traden en waarvan de woning een zwak energielabel heeft, geldt een blijvende correctiefactor die de indexatie beperkt.
Die correctiefactor verschilt per gewest, per energielabel en zelfs per maand waarin de contractverjaardag valt. Deze tool berekent hem niet — daarvoor moet u de officiële rekenhulp van uw gewest gebruiken. De tool waarschuwt wel wanneer uw situatie er waarschijnlijk onder valt.
In Wallonië verviel de EPB-beperking op 31 oktober 2023; daar geldt sindsdien opnieuw de gewone formule.
Een negatieve indexatie bestaat ook
Daalt de gezondheidsindex, dan daalt de geïndexeerde huurprijs mee. Dat is zeldzaam maar het komt voor. Sommige contracten bevatten een clausule die alleen stijgingen toelaat; die is niet in alle gevallen geldig.
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder met terugwerkende kracht indexeren?
Slechts drie maanden terug vanaf het moment van de schriftelijke vraag. Wie jarenlang vergat te indexeren, kan die achterstand niet in één keer opvragen. De basishuur blijft wel het oorspronkelijke bedrag: u haalt de gemiste jaren dus wel weer in bij de volgende indexatie, want de formule vertrekt altijd van de basishuur en niet van de vorige geïndexeerde huur.
Wordt er geïndexeerd op de vorige huurprijs of op de basishuur?
Altijd op de basishuur uit het contract, nooit op de vorige geïndexeerde prijs. Wie op de vorige prijs verder rekent, telt de inflatie dubbel en komt structureel te hoog uit. Dat is de meest gemaakte fout bij handmatige berekeningen.
Geldt dit ook voor een garage of een handelspand?
Voor garages en handelshuur mag ook geïndexeerd worden, maar alleen als het contract dat uitdrukkelijk voorziet. Bij handelshuur gebeurt de indexatie bovendien vaak automatisch, zonder dat de verhuurder erom moet vragen. De formule is dezelfde.
Wat als de woning geen EPC heeft?
In Brussel is indexeren zonder geldig EPC-certificaat niet toegestaan. In Vlaanderen en Wallonië hangt het af van de contractdatum. Laat in elk geval een certificaat opmaken: het is toch verplicht bij verhuur.