Wonen & bouwen
Onroerende voorheffing berekenen
Het gewestelijke tarief lijkt laag, maar bepaalt nauwelijks uw factuur — de opcentiemen van uw gemeente en provincie maken negentig procent of meer van het eindbedrag uit.
Het basisbedrag uit 1975. Staat op uw aanslagbiljet en in MyMinfin — níét het geïndexeerde bedrag.
Staat op uw aanslagbiljet. Typisch 500 tot 2.000 in Vlaanderen, hoger in Wallonië en Brussel.
In Brussel is er geen provincie — laat op nul staan.
Let op: voor de onroerende voorheffing van 2026 gebruikt u 2,3000. De coëfficiënt 2,1763 hoort bij de personenbelasting en geeft hier een te laag bedrag.
Onroerende voorheffing per jaar
—
Waarom uw buurgemeente goedkoper is
Twee identieke woningen met hetzelfde kadastraal inkomen kunnen honderden euro's per jaar verschillen, enkel omdat ze in een andere gemeente staan. Dat komt doordat het gewestelijke basistarief — 3,97 procent in Vlaanderen, 1,25 procent in Wallonië — maar een fractie van de eindfactuur uitmaakt. De rest zijn opcentiemen, en die legt elke gemeente en provincie zelf vast.
Bij een woning met een KI van € 1.000 in een Vlaamse gemeente met 900 opcentiemen komt het gewestelijke deel neer op ongeveer negentig euro, terwijl het gemeentelijke deel ruim achthonderd euro bedraagt. Wie verhuist naar een gemeente met 1.500 opcentiemen betaalt bij precies dezelfde woning fors meer.
De drie stappen
- Indexeren. Het kadastraal inkomen is een fictieve huurwaarde uit 1975, die sindsdien nooit algemeen herzien is. Om de geldontwaarding te compenseren wordt het jaarlijks vermenigvuldigd met een indexatiecoëfficiënt.
- Basisheffing. Op dat geïndexeerde bedrag past het gewest zijn tarief toe.
- Opcentiemen. Gemeente en provincie heffen elk een percentage bovenop die basisheffing — niet bovenop het KI zelf. Duizend opcentiemen betekent tien keer de basisheffing.
De belastingdienst rondt tussentijds af
Dat lijkt een detail, maar het verandert het eindbedrag. Vlabel rondt eerst het geïndexeerd kadastraal inkomen af op een hele euro, en vervolgens de basisheffing op een cent. Pas op dat afgeronde bedrag komen de opcentiemen. Wie doorrekent zonder tussentijds af te ronden, komt enkele tientallen centen lager uit dan wat er op het aanslagbiljet staat.
Een voorbeeld met een woning in Oostende, KI € 875: het geïndexeerd KI is 875 × 2,3 = € 2.012,50, wat naar boven wordt afgerond tot € 2.013. Daarop 3,97 procent geeft € 79,9161, afgerond € 79,92. Met 1.259,45 gemeentelijke en 186,22 provinciale opcentiemen komt de aanslag uit op € 1.235,30.
Twee coëfficiënten die verward worden
Dit is de meest gemaakte fout. Voor de onroerende voorheffing van 2026 geldt coëfficiënt 2,3000; het aanslagjaar valt hier samen met het kalenderjaar. Voor de personenbelasting op inkomsten van 2026 geldt 2,1763, met aanslagjaar 2027. Beide worden in 2026 gepubliceerd en beide heten "de indexatiecoëfficiënt", maar wie de verkeerde gebruikt zit er ongeveer zes procent naast.
Voor een tweede verblijf of een verhuurd pand geldt bij de personenbelasting bovendien nog een bijkomende vermenigvuldiging met 1,4. Dat is een aparte berekening, los van deze voorheffing.
Waarom uw factuur elk jaar stijgt zonder dat er iets verandert
Twee mechanismen duwen het bedrag omhoog. De indexatiecoëfficiënt gaat jaarlijks omhoog — van 2,2446 in 2025 naar 2,3000 in 2026, goed voor ongeveer twee en een half procent meer. Daarbovenop verhogen heel wat gemeenten hun opcentiemen. Uw woning verandert niet, uw aanslag wel.
Verminderingen die deze tool niet berekent
Er bestaan substantiële verminderingen: voor gezinnen met kinderen ten laste, voor personen met een handicap, en voor energiezuinige woningen. In Vlaanderen wordt de vermindering voor gezinslast automatisch toegekend voor de woning die u zelf bewoont, vanaf twee personen ten laste.
Die bedragen en voorwaarden verschillen per gewest en per situatie. Deze tool berekent ze niet — het resultaat hierboven is de voorheffing vóór eventuele verminderingen. Uw werkelijke aanslag kan dus lager uitvallen.
Veelgestelde vragen
Waar vind ik mijn kadastraal inkomen?
Op uw jaarlijkse aanslagbiljet van de onroerende voorheffing, in MyMinfin (inloggen met eID of itsme), of in de notariële akte bij aankoop. Let erop dat u het niet-geïndexeerde bedrag neemt — dat is het bedrag dat u hier moet invullen.
Waar vind ik de opcentiemen van mijn gemeente?
Ze staan op uw aanslagbiljet, uitgesplitst per bestuursniveau. Uw gemeente publiceert ze ook in haar belastingreglement. Voor een exacte simulatie per gemeente kunt u de officiële rekenmodule van uw gewestelijke belastingdienst gebruiken.
Betaalt de huurder of de eigenaar?
In principe de eigenaar, of wie het zakelijk recht heeft — vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder. Wie op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar is, ontvangt het aanslagbiljet, ook als het pand later dat jaar verkocht wordt.
Verhoogt een renovatie mijn kadastraal inkomen?
Bij structurele werken die het comfort verhogen wel, en u moet dat binnen dertig dagen na voltooiing aangeven bij de FOD Financiën. Zuiver energiebesparende ingrepen zoals isolatie verhogen het KI doorgaans niet of nauwelijks.